Erbbaurechte

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist eine Belastung des Grundstücks zu Gunsten des Erbbauberechtigten. Der Erbbauberechtigte erhält das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des vom ihm errichteten oder erworbenen Bauwerks; das Grundstück verbleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers. Die Rechte und Pflichten des Erbbauberechtigten werden im Erbbaurechtsvertrag geregelt.

Erbbaurechte werden in unserer Landeskirche von den kirchlichen Körperschaften für wohnliche und gewerbliche Nutzungen vergeben. Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages beträgt in der Regel 75 Jahre. Der jährliche Erbbauzins beträgt bei wohnlich nutzbaren Grundstücken 4 % des Verkehrswertes (abzüglich der Erschließungskosten, wenn diese vom Erbbauberechtigten getragen werden) und bei gewerblich nutzbaren Grundstücken 6 % des Verkehrswertes.

Erbbaurechtsvertrag

Der Erbbaurechtsvertrag ist nach landeskirchlichem Vertragsmuster abzuschließen. Dieses und ein Merkblatt hierzu sind bei den kirchlichen Verwaltungsstellen erhältlich und stehen für berechtigte Personen im Intranet der Landeskirche zur Verfügung.

Der Erbbaurechtsvertrag wird in der Regel für die Dauer von 75 Jahren abgeschlossen. Er enthält insbesondere Regelungen über das Errichten und Nutzen von Bauwerken, Bau-, Unterhaltungs-, Versicherungs- und Wiederaufbauverpflichtungen, die Tragung von Lasten, Abgaben und Beiträgen, Verfügungsbeschränkungen, den Heimfall, die Entschädigung bei Beendigung, die Höhe des Erbbauzinses und dessen Anpassung, gegenseitige Vorkaufsrechte, die Gewährleistung, die Verkehrssicherungspflicht, die Rechtsnachfolge, Grundbucheinträge und Genehmigungserfordernisse.

Erbbauzinsanpassung

Im Hinblick darauf, dass Erbbaurechte langfristig eingeräumt werden, ist eine Erbbauzinsanpassungsklausel als Automatikklausel zu vereinbaren. Der Erbbauzins ändert sich jeweils nach Ablauf von 3 Jahren in demselben prozentualen Verhältnis, wie sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland im gleichen Zeitraum verändert hat.

"Altverträge" enthalten teilweise abweichende Regelungen über die Anpassung des Erbbauzinses. Die Anpassungsklauseln sind in solchen Verträgen überwiegend als Leistungsvorbehalt und nicht als Automatikklausel ausgestaltet. Beim Leistungsvorbehalt ist das Anpassungsverlangen gegenüber dem Erbbaurechtigten geltend zu machen. Die Vertragsparteien müssen sich über den "neuen" Erbbauzins einigen.

 

Ansprechpartner im Landeskirchenamt